¿Cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para comprar o alquilar?
En la comparación interanual, los valores de venta ofertados de propiedades caen 5,83%, mientras que el precio de los alquileres lleva un alza de 3,65%.
En setiembre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a agosto de este año, en lo que va del año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró un incremento en la oferta de propiedades en setiembre respecto a agosto de 1,69%.
En la comparación interanual (frente a setiembre de 2021) hay una leve suba de 0,69% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
En lo que va del año la oferta de propiedades cae 1,44%.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado bajó en setiembre respecto a agosto. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta cayeron 0,48% en agosto.
En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades caen 5,83%. En lo que va del año, el precio baja 3,03% en dólares.
El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en setiembre respecto a agosto de 0,58%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 0,44% en setiembre respecto a agosto. En la comparación interanual el indicador de precios de apartamentos a la venta cae 4,34% y el de casas baja 6,43%.
El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.468 en setiembre, US$ 2.470 en agosto, US$ 2.463 en julio, US$ 2.477 en junio, US$ 2.463 en mayo, US$ 2.454 en abril, US$ 2,438 en marzo, US$ 2.449 en febrero, US$ 2.451 en enero, US$ 2.461 en diciembre y US$ 2.454 en setiembre de 2021.
Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.615 el m2) o de una casa (US$ 1.642 el m2).
El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 167.360 en setiembre. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).
En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 288.992 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).
En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 204.354 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios) es US$ 151.000.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.879 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.781 el m2), Barra de Carrasco (US$ 3.345 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.286 el m2). En setiembre el precio del m2 subió en las cuatro zonas.
Punta Gorda, Punta Carretas, Carrasco, Malvín y Pocitos Nuevo tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2 (entre US$ 3.266 de Punta Gorda y US$ 3.017 de Pocitos Nuevo. Pocitos completa los 10 más caros con un precio de US$ 2.908 el m2.
Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardines del Hipódromo (US$ 603 el m2), Peñarol (US$ 765) y Piedras Blancas (US$ 791).
En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 2.968), Villa Biarritz (US$ 2.722), Punta Carretas (US$ 2.635), Puerto Buceo (US$ 2.625), y Carrasco (US$ 2.481).
Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 428 el m2), Casabó (US$ 519) y Bella Italia (US$ 533).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo cayó en setiembre 2,78% respecto a agosto (es el segundo mes seguido que baja). Antes, había subido en julio, previamente había tenido tres caídas consecutivas, y anteriormente se habían dado cuatro aumentos consecutivos (siempre frente al mes previo).
Respecto a setiembre de 2021 el precio de los alquileres lleva un alza de 3,65%. En tanto, en lo que va de 2022 los alquileres aumentan 1,02% en Montevideo.
El índice de alquileres para apartamentos bajó 2,45% en setiembre frente a agosto y el índice de precios de alquiler para casas cayó 3,48% en la misma comparación.
En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumenta 4,12% y el de casas baja 14,38%.
El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.481 en setiembre. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.922) o de una casa ($ 57.208). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en agosto de un apartamento era de $ 33.000 y el de una casa era de $ 51.293.
Los precios cambian según la cantidad de dormitorios. El precio promedio de alquiler ofrecido de un monoambiente era de $ 19.370 en setiembre, sin mucha diferencia respecto a un apartamento de un dormitorio cuyo valor promedio era de $ 20.809.
Para un apartamento de dos dormitorios el precio promedio de alquiler era de $ 27.559, para uno de tres dormitorios saltaba a $ 67.891 y para uno de cuatro dormitorios el valor alcanzaba a $ 88.528.
En tanto, para casas, el precio promedio de alquiler de una de un dormitorio es de $ 16.408. Para una de dos dormitorios se piden $ 25.322, para una de tres dormitorios salta a $ 59.682. En tanto, una casa de cuatro dormitorios tiene un precio de alquiler promedio de $ 120.875.
¿Cuáles son los 10 barrios más caros, los 10 barrios más baratos y los barrios que más cerca están del precio promedio para alquilar?
Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 117.272 promedio en el mes), Puerto Buceo ($ 92.491), Carrasco ($ 84.191), Punta Gorda ($ 68.540) y Barra de Carrasco ($ 59.298). Completan los 10 más caros, Punta Carretas ($ 53.878), Villa Biarritz ($ 53.715), Pocitos Nuevo ($ 38.955), Pocitos ($ 38.782) y Carrasco Norte ($ 38.001).
En ese top 10, bajaron los precios en setiembre respecto a agosto: Punta Gorda, Punta Carretas, Pocitos Nuevo y Pocitos. En Barra de Carrasco se mantuvieron y en los restantes cinco subieron.
En cuanto a los barrios que más se acercan al valor promedio de un alquiler en Montevideo ($ 29.922 para un apartamento en setiembre), están: Buceo ($ 30.515), Barrio Sur ($ 31.124), Ciudad Vieja ($ 27.254), Parque Rodó ($ 25.308) y Malvín ($ 34.949).
En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar un apartamento son: Manga ($ 10.958 por mes), Piedras Blancas ($ 11.014), Flor de Maroñas ($ 11.030), Jardines del Hipódromo ($ 11.212), Las Acacias ($ 11.360), Nuevo París ($ 11.500), Paso de la Arena ($ 11.630), Punta Rieles ($ 12.207), Cerro ($ 12.213) y Conciliación ($ 12.375). En seis de estos barrios el precio de alquiler subió en setiembre respecto a agosto y en Nuevo París, Paso de la Arena, Cerro y Conciliación, bajó.
En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 160.072 por mes), Punta Carretas ($ 158.357), Pocitos Nuevo ($ 129.704), Punta Gorda ($ 101.009) y Pocitos ($ 96.379).
En cambio, los más baratos para alquilar casas son: Manga ($ 13.210), Jardines del Hipódromo ($ 14.738), Nuevo París ($ 15.109), La Teja ($ 15.629) y Las Acacias ($ 16.235).
¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en setiembre? En apartamentos eran: Pocitos (2.071 ofertas), Centro (1.852), Cordón (1.234), Punta Carretas (708) y Malvín (673). En casas la mayor cantidad de ofertas de alquiler estaba en Carrasco (310), seguido de Pocitos (144), Unión (120), La Blanqueada (79) y Malvín (76).
Así se elaboran los índices de Inmuebles Data de El País
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.
Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.
Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.
Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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