¿Cuáles son los precios de alquiler y venta de inmuebles y qué barrios son los más caros y más baratos?

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En agosto, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a julio de este año, en lo que va del año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró prácticamente estabilidad en la oferta de propiedades en agosto respecto a julio (hubo una mínima baja de 0,06%).

En la comparación interanual (frente a agosto de 2021) también hay cierta estabilidad en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario (disminución mínima de 0,02%).

En lo que va del año la oferta de propiedades cae 3,08%.

El valor de venta de viviendas solicitado bajó en agosto respecto a julio. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta cayeron 0,23% en agosto.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades caen 4,94%. En lo que va del año, el precio baja 2,57% en dólares.

El índice para apartamentos refleja un leve suba en los precios ofertados en agosto respecto a julio de 0,2%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una disminución de 1,16% en agosto respecto a julio. En la comparación interanual el indicador de precios de apartamentos a la venta cae 4,14% y el de casas baja 5,41%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.470 en agosto, US$ 2.463 en julio, US$ 2.477 en junio, US$ 2.463 en mayo, US$ 2.454 en abril, US$ 2,438 en marzo, US$ 2.449 en febrero, US$ 2.451 en enero, US$ 2.461 en diciembre y US$ 2.473 en agosto de 2021.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.629 el m2) o de una casa (US$ 1.685 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.256 en agosto. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 296.560 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 205.329 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios) es US$ 152.000.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.870 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.767 el m2), Barra de Carrasco (US$ 3.276 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.266 el m2). En agosto el precio del m2 bajó en la zona de Club de Golf y en Villa Biarritz y subió en las otras dos.

Punta Gorda, Carrasco, Punta Carretas, Malvín y Pocitos Nuevo tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2 (entre US$ 3.262 de Punta Gorda y US$ 3.004 de Pocitos Nuevo. Pocitos completa los 10 más caros con un precio de US$ 2.907 el m2.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardines del Hipódromo (US$ 654 el m2), Peñarol (US$ 753) y Piedras Blancas (US$ 831).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 2.844), Puerto Buceo (US$ 2.735), Punta Carretas (US$ 2.673), Villa Biarritz (US$ 2.644) y Carrasco (US$ 2.477).

Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 432 el m2), Casabó (US$ 553) y Punta Rieles (US$ 706).

¿Cómo cambia el valor promedio del m2 de un apartamento según la cantidad de dormitorios? Inmuebles Data hizo ese análisis y para un monoambiente el precio promedio pedido del m2 es US$ 2.855. Con un dormitorio es US$ 2.674, con dos US$ 2.376, con tres US$ 2.283 y con cuatro US$ 1.965.

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo cayó en agosto 0,17% respecto a julio (cuando tuvo una mínima suba). Antes, había tenido tres caídas consecutivas y previamente se habían dado cuatro aumentos consecutivos (siempre frente al mes previo).

Respecto a agosto de 2021 el precio de los alquileres lleva un alza de 4,89%. En tanto, en lo que va de 2022 los alquileres aumentan 3,91% en Montevideo.

El índice de alquileres para apartamentos retrocedió 0,28% en agosto frente a julio y el índice de precios de alquiler para casas cayó 2,3% en la misma comparación.

En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumenta 5,65% y el de casas baja 16,66%. El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 34.439 en agosto. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 30.677) o de una casa ($ 59.277). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en agosto de un apartamento era de $ 35.267 y el de una casa era de $ 51.313.

Los precios cambian según la cantidad de dormitorios. El precio promedio de alquiler ofrecido de un monoambiente era de $ 19.687 en agosto, sin mucha diferencia respecto a un apartamento de un dormitorio cuyo valor promedio era de $ 20.952.

Para un apartamento de dos dormitorios el precio promedio de alquiler era de $ 27.414, para uno de tres dormitorios saltaba a $ 70.245 y para uno de cuatro dormitorios el valor alcanzaba a $ 87.680.

En tanto, para casas, el precio promedio de alquiler de una de un dormitorio es de $ 15.904. Para una de dos dormitorios se piden $ 24.026, para una de tres dormitorios salta a $ 58.985. En tanto, una casa de cuatro dormitorios tiene un precio de alquiler promedio de $ 124.452.

¿Qué sucede según el barrio donde se ubique la vivienda?

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 117.103 promedio en el mes), Puerto Buceo ($ 84.284), Carrasco ($ 83.536), Punta Gorda ($ 70.902) y Punta Carretas ($ 60.608). Completan los 10 más caros, Villa Biarritz ($ 49.445), Pocitos ($ 41.094), Pocitos Nuevo ($ 39.291), Carrasco Norte ($ 36.785) y Malvín ($ 35.526).

En ese top 10, bajaron los precios en agosto respecto a julio en Villa Biarritz, Pocitos, Pocitos Nuevo y Carrasco Norte. En los restantes seis subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar un apartamento son: Manga ($ 10.104 por mes), Jardines del Hipódromo ($ 10.839), Piedras Blancas ($ 10.847), Flor de Maroñas ($ 10.923), Las Acacias ($ 11.344), Paso de la Arena ($ 11.861), Nuevo París ($ 12.079), Punta Rieles ($ 12.080), Cerro ($ 12.252) y Maroñas ($ 12.736). En nueve de estos barrios el precio de alquiler bajó en agosto respecto a julio y solo subió en Flor de Maroñas.

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 177.437 por mes), Punta Carretas ($ 150.295), Pocitos Nuevo ($ 132.227), Pocitos ($ 105.505) y Punta Gorda ($ 101.690).

En cambio, los más baratos son: Villa García ($ 13.500 por mes), Paso de la Arena ($ 13.688), Nuevo París ($ 14.027), Piedras Blancas ($ 14.757) y Manga ($ 15.350).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en agosto? En apartamentos eran: Pocitos (1.984 ofertas), Centro (1.580), Cordón (1.161), Punta Carretas (731) y Malvín (613).

En casas la mayor cantidad de ofertas de alquiler estaba en Carrasco (266 ofertas), seguido de Pocitos (128), Unión (125), Centro (70) y Malvín Norte (69).