¿Qué pasa con las operaciones, inversiones y precios en el sector inmobiliario?

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Pese a la incertidumbre generada por la emergencia sanitaria, el mercado inmobiliario en 2021 cerró de forma positiva. Luego que la gran mayoría de la población se vacunó y las fronteras comenzaran a abrir, los inversores decidieron apostar por Uruguay, logrando que el mercado haya vuelto a ser más dinámico luego de dos años de pandemia.

De la misma manera comenzó a moverse el mercado este año, según los datos del Instituto Nacional de Estadística y operadores consultados por El País.

La presidenta de la Cámara Inmobiliaria, Beatriz Carámula dijo a El País que la ley de vivienda promovida ayudó mucho para que el mercado vuelva a estabilizarse. Dicha ley busca facilitar el acceso a viviendas en sectores de ingresos medios. Además, promueve la inversión privada (mediante beneficios fiscales) en construcción, refacción o ampliación de viviendas para poder alquilarlas o venderlas.

En 2020 se incorporaron los monoambientes a las viviendas promovidas, también se fijaron los topes de precios para la venta y se eliminó la venta de las unidades al Ministerio de Vivienda como una obligación, eso hizo que muchos inversores quisieran apostar en proyectos en las zonas donde más se promueven los inmuebles amparados por esta ley.

“Aguada, La Blanqueada y Tres Cruces es la zona delimitada donde más se promocionan los proyectos de vivienda promovida. Además, cuentan con el beneficio de estar exonerados de pagar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el IVA por 10 años, eso ha logrado atraer a varios inversores, logrando revitalizar esa zona”, dijo Carámbula.

La revitalización se vio reflejada en números rápidamente. Carámbula aseguró que en 2019 se habían presentado 73 proyectos de inversión, mientras que en el 2021 aumentó a 181 proyectos. “El cambio en la reglamentación fue clave para cambiar la dinámica de inversores y clientes en Montevideo”, sostuvo.

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria y director de Macari Negocios Inmobiliarios, indicó que los inversores buscan monoambientes o apartamentos de un dormitorio que formen parte de la ley de vivienda promovida -para poder exonerarse de los impuestos- pagando hasta un tope de US$ 150.000.

En relación a ello, Wilder Ananikian, director de Ananikian Negocios Inmobiliarios, señaló a El País que en el primer semestre de este año la inversión de vivienda promovida es de un 79% en Montevideo, 7% en Maldonado, 6% en Canelones y en el resto del país representa un 8%, por lo que hizo énfasis en que “hay que mejorar la vivienda promovida en el interior”.

Según Ananikian, los barrios donde se registró más movimiento en cuanto a construcción, venta y alquiler de inmuebles en el primer semestre de este año fueron Cordón (23%), Palermo (8%), Centro (7%) y Aguada (6%). Esto se debe a que son zonas que cuentan con varios servicios, seguridad y locomoción.

Desde Macari Negocios Inmobiliarios aseguran que los costos varían bastante según la zona geográfica. Por ejemplo, en el barrio Cordón un apartamento de un dormitorio cuesta aproximadamente US$ 120.000, mientras que en Malvín y Punta Gorda puede costar entre US$ 140.000 y US$ 158.000.

Además, Medina hizo énfasis en que barrios como La Blanqueada y La Unión también cuentan con un gran foco de atención en el sector inmobiliario debido a su proximidad con varias universidades, por lo tanto, los jóvenes son quienes mayoritariamente optan por esas zonas.

Los apartamentos le ganan la pulseada a las casas a la hora de comprar un inmueble en Montevideo. Ananikian explicó que este fenómeno ocurre ya que generalmente los gastos comunes en los edificios son bajos y la gente se siente más segura que en una casa. Además, ese combo calza con tasas de interés muy bajas.

Por otro lado, la dinámica cambia si se consulta por inmuebles fuera de la capital. En la zona de Canelones las casas generan más interés en el público. Carámbula cree que esto se debe al teletrabajo, ya que la gente a veces prefiere invertir lejos de la ciudad para tener otras prestaciones, como estar rodeado de naturaleza y alejarse de la rutina de la capital. “Quienes consultan por inmuebles en la zona ya no precisan ir a la ciudad todos los días. Eso llevó a que los alquileres de casas en Ciudad de la Costa aumentaran mucho”, manifestó Carámbula.

En relación a la venta o alquiler fuera de la capital, Medina agregó que en zonas como Shangrilá, El Pinar y Ciudad de la Costa hay “muchos compradores interesados pero pocos inmuebles disponibles, muchas familias ya están en lista de espera en varias inmobiliarias”.

El mercado que aún no logra revitalizarse tras la pandemia es la venta y alquiler de oficinas grandes.

Los locales comerciales han vuelto a tener el nivel de dinámica pre pandemia, pero las oficinas no logran repuntar debido al teletrabajo. Carámbula afirmó que las empresas ven la posibilidad de reducir costos, generando así menos flujo en el alquiler y venta de oficinas.

Para el segundo semestre del año los expertos esperan un mercado dinámico, movido, y abierto a la inversión extranjera, como viene ocurriendo hasta ahora.

Medina aseguró que en las zonas de Shangrilá, El Pinar y Ciudad de la Costa una propiedad se alquila en un promedio de una semana. Por otro lado, el promedio de venta de un inmueble en Montevideo es de unos seis meses, es decir, desde que se pone a la venta hasta que se firma la escritura definitiva. Respecto a los alquileres, en la pandemia la operación se cerraba en 50 días, mientras que en este semestre bajó a un promedio de 30 días, demostrando una mejoría en la dinámica del sector.

En cuanto al cierre de las operaciones en el mercado, Medina sostuvo que el 90% de ellas se hacen a precio contado, por lo que muy poca gente utiliza el financiamiento de los bancos. El mercado en el este del país varía mucho más en relación a la capital y zonas aledañas. Gabriel Ferrari, director de Broker Bienes Raíces, dijo a El País que Punta del Este es un mercado de segunda, tercera o cuarta vivienda y tiene otras complejidades en el proceso de comercialización, donde la mayoría de los propietarios no viven allí y no existe una necesidad imperiosa de vender o comprar, por ende el mercado en esa zona se ralentiza.

En cuanto a la dinámica de ese mercado particular, la búsqueda de apartamentos -liderado por la península- siempre supera en número a las casas. Sin embargo, Ferrari dijo que hay demanda de casas y la zona que lidera este segmento suele ser Playa Mansa.

Respecto a las operaciones finales restantes de este año, Ferrari opinó que el propietario que ofrece su propiedad a valor de mercado competitivo suele recibir ofertas, pero el que especula -suele pasar mucho en Punta del Este- y no entiende que el comprador realiza la búsqueda del inmueble a través del método de “comparables”, es decir, compara propiedades similares antes de tomar la decisión de compra, va a continuar publicando su propiedad por tiempo indeterminado hasta ajustarse a un valor competitivo de oferta al mercado.

La compra-venta de inmuebles aumenta casi 20%

En los primeros cinco meses del año, se realizaron 29.584 operaciones inmobiliarias (incluye compraventas, hipotecas, promesas y otros) según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso es 19,6% más que en igual período de 2021.

De las 29.584 operaciones inmobiliarias en el período enero-mayo, el 60,9% fueron compraventas (18.014), el 18,5% promesas (5.472), el 11% hipotecas (3.242) y el 9,6% otros (2.856).

En cuanto a los precios pagados en Uruguay por operaciones de compra-venta de inmuebles, en enero-abril (último dato disponible) fue en mediana (se ordenan todos los valores de menor a mayor y se toma el del centro) de US$ 66.488.

Eso implicó un aumento de 14,6% respecto a enero-abril de 2021.

En Montevideo el valor en mediana de las operaciones inmobiliarias en enero-abril fue de US$ 104.500. En tanto, en el Interior fue de US$ 47.500.

El INE señaló que de los valores de las transacciones informados, “se publica la mediana ya que la ocurrencia de transacciones con montos elevados distorsiona el cálculo de promedios”.

Barrios. El INE no brinda datos por barrio de Montevideo en este informe, pero Inmuebles Data (un proyecto de Economía de El País y Gallito Luis) tiene información sobre los precios de propiedades ofertadas en los principales portales inmobiliarios de Uruguay.

A mayo, el precio promedio del metro cuadrado (m2) más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.869 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.632 el m2), Barra de Carrasco (US$ 3.568 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.275 el m2). Carrasco, Punta Carretas, Punta Gorda y Malvín tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. Pocitos Nuevo y Pocitos completan los 10 más caros con precios de US$ 2.951 y US$ 2.896 el m2 respectivamente.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardínes del Hipódromo (US$ 635 el m2), Peñarol (US$ 763) y Las Acacias (US$ 788).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Punta Carretas (US$ 2.738), Puerto Buceo (US$ 2.702) y Barra de Carrasco (US$ 2.657). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 451 el m2), Casabó (US$ 559) y Casavalle (US$ 576).