¿A qué precios se hicieron las compraventas de inmuebles y dónde están las zonas más caras?

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Cómo se ha comportado el mercado inmobiliario en el primer semestre del año, qué precios promedio se manejan en las operaciones de compraventa, cuántos créditos hipotecarios se han otorgado en el año móvil cerrado a junio. Esos y otros datos del sector están incluidos en el Informe de Mercado Inmobiliario elaborador por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Utilizando información de la Dirección General de Registros (precios y fechas de transacción) y la Dirección Nacional de Catastro (características de los inmuebles transados), la ANV señaló que “en 2021, se tiene estadística de las transacciones inscriptas hasta junio de 2021. Entre enero y junio de 2021, el precio promedio (de las operaciones de compraventa de inmuebles) fue de US$ 1.943 el metro cuadrado (m2)”.

“De acuerdo a estos primeros datos, ente 2019 y el primer semestre de 2021 ha habido una leve baja de precios, tendencia que no se ha visto en toda la serie (2008 en adelante)”, añadió el informe.

Teniendo en cuenta la superficie promedio vendida, en el primer semestre de 2021 el precio promedio de las compraventas fue de US$ 122.544.

Según la ANV, “si se analiza esta información por zona de Montevideo para 2020, se observa que la zona costera (abarca a Buceo, Carrasco, Malvín, Parque Rodó, Pocitos, Parque Batlle, Villa Dolores, Punta Carretas, Punta Gorda y Tres Cruces) es la que tiene el precio más alto de transacción, con un promedio de US$ 157.078. En la zona centro (Centro, Cordón, Palermo) el precio promedio de las transacciones fue de US$ 107.266 y en la zona central (Aguada, Aires Puros, Atahualpa, Barrio Sur, Belvedere, Brazo Oriental, Capurro, Cerrito, Cerro, Ciudad Vieja, entre otros) de US$ 86.591”.

“Para el primer semestre de 2021, el precio promedio de la zona central es de US$ 1.630 el m2, en la zona centro de US$ 2.059 el m2 y en la costa de US$ 2.217 el m2”, agregó.

La ANV utilizó luego para analizar el precio de la vivienda nueva, “las transacciones de alta de promesa, debido a que es usual que en los nuevos desarrollos se utilice esta figura para las ventas durante la obra y en los periodos siguientes al fin de la obra, para luego realizar la compraventa definitiva”.

“Este indicador también es más homogéneo respecto al producto tranzado (ejemplo: viviendas de antigüedad más similar), por lo cual permite visualizar mejor la evolución del precio, quitando en parte el factor de cambio en la composición de la canasta tranzada”, añadió.

Así, “en el primer semestre de 2021, el precio promedio de las promesas de compraventa fue de US$ 2.879 el metro cuadrado”, puntualizó el informe.

¿Cuántas operaciones inmobiliarias se hicieron? “Respecto a la cantidad de transacciones, es necesario recordar cómo se obtienen los datos que se presentan. Los datos corresponden a las altas de promesa y compraventa en el registro de la propiedad inmueble. En el registro de la propiedad quedan consignadas dos fechas: fecha de firma de la promesa o compraventa y fecha de la inscripción de esta transacción en el registro”, explicó el informe.

“Dado que desde marzo 2020 está vigente la emergencia sanitaria, los registros han visto alterado su funcionamiento, por lo cual es esperable que la cantidad de transacciones inscriptas haya disminuido sustancialmente, pero esto no implica que la cantidad de transacciones firmadas en ese mes hayan bajado en igual magnitud”, agregó.

“Para 2021 las variaciones deben tomarse como datos parciales ya que pueden variar”, aclaró.

Según el informe, “en 2020 se realizaron un total de 35.703 compraventas en todo el país (34% de Montevideo, 15% de Maldonado), mientras que en el año móvil cerrado a junio 2021 fueron 39.705 (33% de Montevideo, 16% de Maldonado). En 2020 hubo una caída de 10% respecto a 2019; dicha caída fue de 12% en Montevideo mientras que en Maldonado se mantuvo estable”.

De acuerdo a “los datos que se tienen para el primer semestre de 2021, parece haber una recuperación en la cantidad de transacciones, ya que hubo un aumento de 22% en la cantidad de altas de compraventa en todo el país. Para Montevideo el aumento fue de 9% y en Maldonado de 37%”, agregó.

“Respecto a la distribución geográfica, en Montevideo la zona central acumula el 38% de las altas de compraventa, la costa acumula el 37% de las transacciones, la zona centro con 14% y la periferia (Bañados de Carrasco, Carrasco Norte, Casabó, Casavalle, Lezica, Melilla, Manga, entre otros) el 11%”, indicó.

Las altas de promesa de compraventa reflejan en gran medida las transacciones de vivienda nueva. “Si se analiza el año móvil cerrado a junio 2021 las altas de promesa fueron 3.585, lo cual representa un aumento de 8% respecto a igual período de 2020. En este mismo período, al analizar por zonas se observa que la costa acumula el 41%, la central el 28% y el centro el 16%”, señaló la ANV.

“En síntesis, la operativa inmobiliaria parece haberse recuperado rápido, mostrando un aumento en la cantidad de transacciones en Montevideo y el resto del país. Para interpretar este aumento debe tenerse cautela, ya que puede deberse a un nuevo impulso en el sector inmobiliario que mostrará una tendencia al alza en próximos semestres, o puede deberse también a una postergación de transacciones que estaban proyectadas para realizarse en 2020, pero que por motivos del COVID-19, fueron pospuestas y concretadas en 2021”, concluyó la ANV.