Precio de venta de inmuebles con tendencia a la baja, ¿qué pasa con los alquileres por barrio?

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En julio, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a junio y frente a siete meses atrás? ¿Cuáles son los precios de oferta de venta más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios.

En julio el Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), mostró una caída en la oferta de propiedades, de 2,71% frente a junio. En junio se había dado un aumento en la oferta de 1,73% frente a mayo. Respecto a septiembre, en julio había 3,72% más propiedades en el mercado inmobiliario.

El crecimiento en la oferta desde septiembre a la fecha se explica exclusivamente por la oferta de apartamentos (que aumenta 4,96%), ya que la de casas cae 2,52%.

Desde este mes, Inmuebles Data incorporó nuevos indicadores (ver aparte). Uno de ellos es clave para saber qué pasará con la oferta de viviendas nuevas (ya sea para comprar o alquilar) como son la cantidad de permisos de construcción y la superficie aprobadas por la Intendencia de Montevideo.

En el semestre móvil octubre 2020-marzo 2021 se aprobaron 65 permisos de construcción (27,8% menos que en el semestre móvil previo) con una superficie de 52.401 metros cuadrados (38% menos que en el semestre móvil previo).

El valor de venta de viviendas solicitado sigue con su leve tendencia a la baja. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades caen 3,69% en julio respecto a septiembre. Al comparar julio frente a junio, hay una baja mínima de precios, de 0,1%.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en julio respecto a junio de 0,25% y una caída de 1,92% respecto a septiembre. En cambio, el índice de precios de casas para la venta muestra una reducción mayor en el acumulado: cae 7,57% respecto a septiembre. En tanto, en julio respecto a junio se dio una mínima suba: 0,11%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.472 en julio frente a US$ 2.477 en junio y US$ 2.490 en septiembre.

Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.636 el m2) o de una casa (US$ 1.699 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.704 en julio. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 299.024 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.721 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.713 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.397 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. En julio, Golf y Puerto Buceo vieron bajas en el precio del m2, mientras en Villa Biarritz se dio un alza.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Punta Rieles (US$ 620 el m2), Las Acacias (US$ 685 el m2) y Piedras Blancas (US$ 858 el m2).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Parque Miramar (US$ 2.564), Villa Biarritz (US$ 2.538) y Puerto Buceo (US$ 2.478). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 490 el m2), Casabó (US$ 524) y Santiago Vázquez (US$ 610).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió levemente en julio, luego de bajar en junio, subir en mayo y de haber bajado en abril. Previamente, habían aumentado en marzo y febrero, y antes acumulaban cuatro meses seguidos de caída.

El alza de los precios de alquileres en julio fue de 0,64% frente a junio. Respecto a septiembre el precio de los alquileres lleva una baja de 13,21%.

El índice para apartamentos quedó estable en julio frente a junio (apenas varió 0,01%) y acumula una caída de 8,7% frente a septiembre. El índice de precios de alquiler para casas tuvo un incremento de 3,99% en julio frente a junio, pero disminuye 17,65% respecto a septiembre.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.651 en julio frente a $ 34.439 en junio y $ 38.774 en septiembre.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.565) o de una casa ($ 72.272). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en junio de un apartamento era de $ 32.961 y el de una casa era de $ 58.081.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Punta Gorda ($ 108.648 promedio por mes), seguido por Carrasco ($ 100.746), Puerto Buceo ($ 91.698), Parque Miramar ($ 88.584) y Golf ($ 88.519). Completan los 10 más caros, Carrasco Norte ($ 58.531), Punta Carretas ($ 47.361), Villa Biarritz ($ 41.777), Pocitos ($ 36.430) y Pocitos Nuevo ($ 34.215). En ese top 10, solo bajaron los precios respecto a junio en Punta Gorda, Golf y Villa Biarritz, en el resto subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Punta Rieles ($ 10.027 promedio por mes), Paso de la Arena ($ 10.037), Jardines del Hipódromo ($ 10.182), Nuevo París ($ 10.619), Manga ($ 11.113), Maroñas ($ 11.540), Las Acacias ($ 11.732), Piedras Blancas ($ 11.735), Cerro ($ 11.744) y La Teja ($ 11.862).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 170.754 por mes), Punta Gorda ($ 146.472) y Puerto Buceo ($ 130.557). En cambio, los más baratos son: Manga ($ 12.973 por mes), Nuevo París ($ 13.430) y Villa Española ($ 13.700).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidas para alquilar en julio? En apartamentos eran: Pocitos (3.474 ofertas), Centro (3.233), Cordón (2.765), La Blanqueada (1.396) y Punta Carretas (1.395).

En casas la mayor cantidad de ofrecimientos para alquilar estaba en Carrasco (461 ofertas), seguido de Pocitos (184) y Unión (97).

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data?

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data? Se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores.