Los nuevos mecanismos para financiar el desarrollo inmobiliario

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Los mercados evolucionan y los mecanismos para financiar proyectos en real estate también. Históricamente, han existido dos mecanismos para los desarrollos inmobiliarios: el financiamiento bancario tradicional (que sigue funcionado) y las típicas preventas (compra de unidades en pozo). Pero en los últimos años, han surgido nuevas formas de inversión debido a la dimensión y cantidad de emprendimientos que han surgido en el país, además de una mayor predisposición al riesgo y de cómo compartilo. En esa línea, tienen cierto auge los fideicomisos, en sus más diversas formas.

Este tema fue abordado en “Real Estate Uy”, organizado por el diario El País e Inmuebles Data (El País y Gallito Luis), en el Club de Golf de Montevideo el jueves. El evento fue auspiciado por: MEIKLE, Redelocker, Riba, Facultad de Arquitectura de Universidad ORT Uruguay, Margara Shaw y Brixton.

Carlos Falco, abogado del estudio Ferrere y docente universitario, especializado en asesoramiento para el desarrollo de negocios inmobiliarios, explicó que la ley de Fideicomisos de 2013 impulsó mucho esta figura. “Hay fideicomisos de distintos tipos, los hay por ejemplo como forma de fondear desarrollos, que se inician con emisión de capital de organizaciones que participan”, dijo.

Las AFAP están participando activamente en esas emisiones. “El mecanismo hace que el desarrollador no esté jugado a las preventas que puedan existir ni al financiamiento bancario, dado que ya tiene una financiación en el proyecto”, explicó.

Falco agregó que “los fideicomisos se están viendo mucho en este mercado no solo para el negocio de la renta inmobiliaria sino para desarrollos, ya sea asociados a proyectos comerciales o industriales, además de los vinculados a viviendas. En estos casos, los financiadores esperan una rentabilidad determinada”.

En cierto sentido, los fideicomisos como forma de financiar proyectos inmobiliarios dinamizaron al mercado y lo cambiaron al poner a jugar a actores que no estaban en el tablero.

Nacieron con fuerza en el 2003 y, luego, la reforma tributaria de 2007 llevó a que los fideicomisos igual tuvieran que pagar renta, lo que los disminuyó un poco, hasta que en 2013 un cambio normativo ayudó al resurgir esta figura.

Así Falco marcó la evolución y agregó: “El auge fue de 2013 a 2017, pero las normas legales para los proyectos de gran envergadura les jugó un poco en contra, porque el atractivo se fue por otro lado”.

El abogado se refiere a la normativa que establece que los grandes proyectos, a partir de los US$ 2 millones, pueden descontar renta. Esto hizo que los inversores se orientasen más a proyectos con nuevos beneficios fiscales, que a los fideicomisos al costo. No obstante, la historia sigue.

La caída del dólar hace temblar los mercados en las últimas semanas y es, precisamente, el que marca una nueva historia.

Hay emprendimientos que prevendieron unidades el año pasado con el dólar a $ 44, pero ahora tienen que construir con el dólar a $ 40. “No podemos llamar a los compradores para decirles que los proyectos valen más ahora, porque no lo aceptarían”, observó Falco.

Consultado por Luis Custodio -editor de Economía y Mercado de El País, uno de los moderadores del evento-, sobre las posibles soluciones, Falco respondió: “Se soluciona con espalda de los desarrolladores, que son gente que realmente toma riesgos, y generalmente cerrando contratos con proveedores antes, para no estar tan expuestos a este tipo de situaciones del dólar”.

Lo cierto es que existen mecanismos de estabilidad y además, el fideicomiso al costo resurge así al ser una forma de compartir los riesgos (no solo virtudes). Es por ello que el interés por los fideicomisos al costo, que ha estado un poco relegado desde el año 2020 por los beneficios tributarios asociados a los proyectos de gran dimensión económica, ahora, con la caída del dólar, retoma su valor. “Esto sucede no por un tema tributario, sino puntual de cubrirse por la situación del dólar”, resumió Falco.

El abogado explicó que había cierto “miedo” en el mercado sobre cómo iban a “dialogar” las disposiciones de los proyectos de gran dimensión económica con los de vivienda promovida o interés social, pero “ha sido un logro total”, opinó.

“Hay dos sistemas que no se superponen, sino que se complementan. Tienen distintas tipologías y entran con distintos negocios, que se han vehiculizado”, agregó.

En las dinámicas aparecen nuevos inversores, como las AFAP ya mencionadas (a partir de leyes que les habilitó la posibilidad de invertir en desarrollos inmobiliarios), entre otros actores.

“Hay más fideicomisos de emisión, es decir, quienes invierten no tienen el expertise del negocio (...) Eso es novedoso, porque hay fuentes de financiamiento nuevas ajenas al sector”, señaló el abogado.

Efectivamente, existen ya varios proyectos inmobiliarios en el país que se han levantado con fideicomisos en la bolsa, y están los vinculados a la renta, con proyectos ya construidos, vendidos y alquilándose.

Sobre las adquisiciones inmobiliarias con criptomonedas, Falco recordó que esas transacciones son consideradas “permutas” (no compra-ventas), según la normativa uruguaya actual.

Inmuebles Data: información condensada de 200.000 avisos mensuales

El sitio releva la información de los principales portales inmobiliarios del país

Bajo el entendido de que la información sobre el mercado inmobiliario es vital para la toma de decisiones, Gabriel Verdún, gerente de Producto Inmuebles Data de El País, explicó esta herramienta que se ofrece al público general.

Hoy en día, Inmuebles Data recopila unos 200.000 avisos mensuales de los principales portales inmobiliarios. “Hablamos de millones de valores que procesamos cada más”, dijo Verdún.

Toda la información es procesada, categorizada y existen distintas entradas a ella, según los intereses de cada uno. En tal sentido, se puede ver, por ejemplo, la oferta del mercado inmobiliario de Montevideo y Maldonado, la evolución del metro cuadrado, los precios de las casas o apartamentos por región, barrios u otras particularidades.

“El producto también incluye otros parámetros, como la evolución del dólar, de la unidad indexada, datos sobre los permisos inmobiliarios que se otorgan mes a mes, índices para estimar rentabilidades”, ejemplificó Verdún. Esos datos, que provienen de distintas fuentes, ayudan al desarrollador, comprador o vendedor, y se mantienen actualizados.

“La tecnología que tenemos permite registrar la información, organizarla, soportarla. Son capas que se van sumando a los soportes”, señaló Verdún.

El producto no es una gran bolsa de datos, sino un sistema organizado con filtros que le permiten al usuario llegar al dato puntual que le interesa. Además, todos los meses la sección Economía de El País publica un artículo con lo principal.

Sobre la aplicación de la tecnología a los productos informativos de los mercados inmobiliarios, Verdún hizo énfasis en la “visualización” (recorrido virtual) de los inmuebles. “Antes poníamos una foto de la vivienda en las publicaciones para mostrarla, luego digitalizamos, hace cuatro años comenzamos con la dimensión 360° y ahora ya existen lentes, como los de videojuegos, que permiten entrar virtualmente a las propiedades. Se pueden visitar las propiedades, tocar y ver lo que hay debajo de una mesa (...)Es como una consola inmobiliaria”, comentó.

Se espera que las experiencias de inmersión se expandan cada vez más.

Las tendencias muestran preferencia por proyectos de usos mixtos. Esto es, aquellos que no tienen un destino único, por ejemplo, no solo hotel, residencias o shopping, sino que combinan esas prestaciones.

“Todos conocemos el Shopping Nuevo Centro, con sus grandes torres donde vive gente. En Punta del Este también se están desarrollando proyectos de mixtura de hotel y zócalo comercial”, ejemplificó Falco.

El abogado recomendó tener cuidado con ese tipo de construcciones, dado que la ley de Propiedad Horizontal es “bastante rígida”, y si el desarrollador no hizo resguardos, le pueden costar caro a futuro.

“En los usos mixtos hay intereses contrapuestos y la gente tendrá que convivir en los espacios comunes. Esto tiene que estar muy bien regulado de antemano”, advirtió.

Los nuevos residentes están asociados a la inversión inmobiliaria

El factor dinamizados de la llegada de argentinos

Un factor dinamizador del mercado inmobiliario en los últimos tiempos han sido las leyes que facilitan la residencia e inversiones extranjeras en el país, lo que es bien recibido sobre todo por argentinos.

El interés se ha potenciado fundamentalmente a partir de la inestabilidad política, económica y social de Argentina, lo que sumado a la crisis financiera por la pandemia del covid-19 en ese país, ha hecho que los argentinos miren más a Uruguay como una opción para resguardar su dinero, establecer residencia, o ambas.

“En Uruguay hay una clara intención del gobierno de invitar a los argentinos a venir. Muchos buscan la residencia fiscal, y hubo cambios en las disposiciones que tendieron a facilitar la obtención de esa residencia, pero además a vincularla a la inversión inmobiliaria”, dijo el abogado Carlos Falco, en el evento “Real Estate UY”.

“Esa disposición atrajo nuevos intereses por obtener la residencia (...) Y los inversores, según nuestra experiencia, vienen a buscar lo que hay; son inversores generalmente vinculados a renta -de locales comerciales o vivienda-, puede ser vivienda promovida que tiene algún atractivo de tipo tributario u otro, como de impuesto al patrimonio, etcétera, pero son personas que vienen a invertir y también son dinamizadoras (del mercado)”, agregó.

“Al haber demanda, la oferta se va generando sola. Y hoy por hoy, la obtención de la residencia uruguaya ha hecho que muchos argentinos se interesen; hay demanda en ese sentido”, reafirmó.

“Además, la gran novedad del mercado uruguayo es que no hay novedad. Esto no es poco. En tiempos de incertidumbre total, eso es un valor. Acá se habla mucho de la seguridad jurídica, pero también se valora el poder transar en moneda extranjera, girarla libremente, repatriarla o llevarla al país de dónde vino la inversión sin tener ningún problema”, concluyó el abogado de Ferrere.