Crecen las consultas en Uruguay para comprar propiedades con criptomonedas

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Aunque en Uruguay no existe todavía una regulación fiscal específica sobre las criptomonedas, eso no ha impedido el creciente aumento en el uso de estas herramientas.

La utilización de los criptoactivos es cada vez más frecuente en diferentes actividades económicas y en ese marco, diferentes inmobiliarias y actores del sector de real estate uruguayo empezaron a aceptar estos instrumentos como forma de pago.

Más allá de que aún se trata de operaciones novedosas y puntuales, según un relevamiento realizado por El País, en Uruguay cada vez son más las consultas sobre este tipo de operaciones, así como también se ha incrementado la cantidad de inmobiliarias que aceptan criptomonedas (principalmente bitcoin) como forma de pago y en algunos casos ya se han concretado operaciones.

“Hemos recibido consultas al respecto. Es de esperarse que en el corto plazo algún inversor y promotor se anime a operar, al menos parcialmente, con las criptomonedas como medio de pago, ya sea en la venta de unidades como en el proceso de construcción de las mismas (pago a proveedores)”, explicó a El País la contadora de Estudio Kaplan, Magalí Piastri.

Entre las principales ventajas en este tipo de operaciones, Piastri señaló que “a los inversores les atrae la posibilidad de mover el dinero en forma instantánea sin tanto trámite burocrático de por medio, con bajo costo transaccional y, en algunos casos, con menos carga impositiva”.

Broker Bienes Raíces, Nana Lavagna Propiedades, Prop y Metrocuadrado, son algunas de las inmobiliarias que ofrecen este tipo de propiedades

En igual sentido, el escribano socio del estudio Guyer y Regules, Federico Susena indicó que “está habiendo operaciones inmobiliarias de este tipo” y afirmó que “los registros de la propiedad inmueble los están inscribiendo normalmente, sin ningún tipo de observación, eso es lo importante”.

Algunas de las inmobiliarias que trabajan con propiedades que aceptan criptoactivos como medio de pago son: Broker Bienes Raíces, Nana Lavagna Propiedades, Prop, Metrocuadrado Propiedades, entre otras.

El CEO de Broker Bienes Raíces, Gabriel Ferrari indicó a El País que ya tienen avanzadas las dos primeras operaciones inmobiliarias de este tipo, ubicadas en Punta del Este. “En ambos casos se utilizó más de una criptomoneda para cerrar la transacción, no solo bitcoin, sino también Ethereum y USDT”, señaló Ferrari.

"El perfil del público interesado son tanto uruguayos como extranjeros que se beneficiaron del aumento en la cotización de criptomonedas y ahora buscan diversificar sus inversiones, entre ellas en el mercado de real estate", añadió.

Por su parte, Amparo Lavagna, fundadora de Nana Lavagna, dijo a El País que ya está trabajando con una carpeta de propiedades que aceptan criptomonedas como forma de pago, entre ellas mencionó los proyectos Ocean Park y La Garza.

Ahora bien ¿cómo se comercializan inmuebles con criptomonedas?

Lo primero a explicar es que si una persona decide comprar un inmueble y pagarlo con criptomonedas, no puede considerarse que se está ante un negocio jurídico de compraventa, dado que se entiende que los criptoactivos no son considerados dinero (requisito necesario según el Código Civil para ese tipo de contratos).

Esto quedó de manifiesto en agosto del año pasado, cuando la Dirección General Impositiva (DGI) se pronunció respecto a una consulta sobre la primera operación inmobiliaria con criptomonedas en Uruguay.

En esa ocasión, el organismo entendió —basado en la postura del Banco Central (BCU)— que las criptomonedas son bienes muebles incorporales que no pueden ser consideradas dinero. Por tanto, según explicó Susena, el tipo de contrato en este tipo de operaciones debe ser una permuta.

“Es un intercambio, los efectos jurídicos son los mismos, la persona adquiere un inmueble y el permutante acepta las criptomonedas, no hay diferencia en cuanto al titulo de adquisición, pero sí las hay desde el punto de vista tributario”, dijo Susena.

En este sentido, al tratarse de una permuta, el costo de adquisición del inmueble se toma al valor de catastro, explicó Piastri. Es decir que cuando la persona quiera vender ese inmueble adquirido por permuta, el costo que se va a considerar es el fijado por la Dirección Nacional de Catastro y no el valor del mercado.

Generalmente, el valor catastral es menor al del valor del mercado, esto va a implicar que al momento de vender ese inmueble, se deberá pagar más Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en comparación con un contrato tradicional de compraventa.

En lo que refiere al valor del inmueble, Ferrari y Susena explicaron que este se fija según la cotización del mercado de la criptomoneda a utilizar el día en que las dos partes cierren el acuerdo. No obstante, se debe tener en cuenta que este tipo de criptoactivos suelen ser muy volátiles por lo que las partes pueden convenir otra forma de fijación de valor.

¿Qué impuestos pagan estas operaciones? 

Aún hay interrogantes por falta de regulación

Para calcular el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en estos casos, se debe comparar el costo fiscal actualizado del inmueble con el valor de las criptomonedas, no pudiendo ser este último inferior al valor de catastro, explicó Piastri.

Desde Ferrere explicaron además que “debe determinarse la fuente de la renta que se genera en la transferencia de la criptomoneda para quien entrega este activo como medio de pago”.

Eso “dependerá del lugar donde se considera ubicado este activo incorporal, si se considera ubicado en el exterior la renta será de fuente extranjera no gravada por impuesto a la renta y si se considera ubicado en Uruguay estará sujeto a imposición a la renta”, añadió el estudio. Sobre este punto, desde Ferrere dijeron que ese “es un aspecto que no tiene una respuesta en base a la normativa actual y no puede determinarse aplicando los criterios tradicionales de determinación de la fuente”.

Adicionalmente, el hecho de considerar a las criptomonedas como un bien mueble incorporal que no es dinero plantea también un problema para el IVA, según Ferrere.

“Si se entiende que se está ante una permuta, se trata de dos transferencias potencialmente gravadas con IVA. El IVA sobre la transferencia de criptomonedas solo resultará aplicable si se considera que estos activos incorporales se encuentran localizados en Uruguay”, aspecto que no está resuelto dadas las características de esos activos.

“El tratamiento fiscal de las operaciones que involucran estos activos plantea una serie de interrogantes que no tienen respuesta a la luz de la normativa vigente”, indicó Ferrere.