¿Cuáles son los precios de alquiler y venta de inmuebles ofertados y en qué barrios están los más caros y más baratos?
Por segundo mes consecutivo; en tanto, suben los precios de alquileres.
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En noviembre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a octubre, en lo que va del año y en los últimos 12 meses? ¿Qué tendencia exhibe el mercado de alquileres? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios.
El Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), volvió a mostrar un incremento en la oferta de propiedades en noviembre de 0,71% frente a octubre.
Respecto a diciembre de 2020 hay 0,63% menos propiedades en el mercado inmobiliario. En los últimos 12 meses hay 0,6% más.
Precio de venta de inmuebles en Montevideo.
El valor de venta de viviendas solicitado bajó en noviembre, en la segunda caída consecutiva. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades cayeron 1,28% en noviembre respecto a octubre. Respecto a diciembre de 2020 los precios solicitados para vender viviendas bajaron 5,68% y frente a un año atrás retrocedieron 6,4%.
El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en noviembre respecto a octubre de 0.95%. Al compararlos con diciembre de 2020 se redujeron 3,89% y en los últimos 12 meses cayeron 4,54%.
En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una disminución de 0,96% en noviembre respecto a octubre. Frente a diciembre de 2020 el indicador cae 7,53% y respecto a 12 meses atrás baja 8,45%.
El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.455 en noviembre, US$ 2.455 en octubre, US$ 2.471 en diciembre de 2020 y US$ 2.480 en noviembre de 2020. Es decir, ha mostrado cierta estabilidad (ha bajado 1,01% en 12 meses).
Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.607 el m2) o de una casa (US$ 1.677 el m2).
El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 166.848 en octubre. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).
En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 295.152 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).
En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 211.888 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios informados) es US$ 154.000.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.899 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.714 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.377 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. En noviembre, Golf y Puerto Buceo tuvieron una suba en el precio del m2, mientras en Villa Biarritz se dio una baja.
Carrasco, Barra de Carrasco, Punta Carretas, Malvín y Punta Gorda tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. En tanto, Carrasco Norte y Pocitos Nuevo completan los 10 más caros con precios de US$ 2.994 y US$ 2.914 el m2.
Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Punta Rieles (US$ 645 el m2), Jardines del Hipódromo (US$ 645 el m2) y Las Acacias (US$ 748 el m2).
En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 2.890), Puerto Buceo (US$ 2.603) y Punta Carretas (US$ 2.493). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 467 el m2), Casabó (US$ 488) y Casavalle (US$ 648).
Por las zonas con m2 más elevado se solicita unas cinco veces más en dólares que por las de menor valor.
Precio de alquiler de vivienda en Montevideo.
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en noviembre, luego de estar prácticamente estable en octubre (con una mínima suba) y de caer en septiembre y agosto. En lo que va del año, los precios de alquileres ofrecidos subieron en seis meses y bajaron en los otros cinco meses.
La variación de los precios de alquileres en noviembre fue de 1,49% frente a octubre. Respecto a diciembre el precio de los alquileres lleva una baja de 1,81% y frente a 12 meses atrás la reducción es de 4,94%.
El índice para apartamentos subió 1,39% en noviembre frente a octubre y aumentó 1,38% frente a diciembre de 2020. En tanto, frente a noviembre de 2020 la caída es de 1,16%.
El índice de precios de alquiler para casas se redujo 1,24% en noviembre frente a octubre y disminuye 13,73% respecto a diciembre de 2020. A su vez, frente a noviembre de 2020 la caída es de 16,76%.
El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 32.811 en noviembre frente $ 32.329 en octubre, $ 33.414 en diciembre pasado y $ 34.517 en noviembre de 2020.
Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.206) o de una casa ($ 64.133). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en noviembre de un apartamento era de $ 32.753 y el de una casa era de $ 49.819.
Si se evalúa el apartamento según cantidad de dormitorios, un monoambiente tiene un precio promedio de $ 17.418, uno de un dormitorio de $ 19.468. uno de dos dormitorios asciende a $ 27.178, uno de tres dormitorios salta a $ 67.244.
Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Punta Gorda ($ 107.586 promedio por mes) Carrasco ($ 100.681), Puerto Buceo ($ 96.553), Golf ($ 96.254) y Punta Carretas ($ 51.363). Completan los 10 más caros, Villa Biarritz ($ 49.560), Pocitos ($ 38.573), Pocitos Nuevo ($ 37.002), Carrasco Norte ($ 32.469) y Malvín ($ 31.353). En ese top 10, solo bajaron los precios respecto a octubre en Carrasco, Puerto Buceo y Carrasco Norte, en el resto subieron.
En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Jardines del Hipódromo ($ 9.936 promedio por mes), Punta Rieles ($ 11.160), Nuevo París ($ 11.592), Piedras Blancas ($ 11.815), Maroñas ($ 11.827), , Manga ($ 11.861), Las Acacias ($ 12.074), Paso de la Arena ($ 12.475), Cerro ($ 12.494) e Ituzaingó ($ 13.350).
En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 183.813 por mes), Carrasco Norte ($ 144.605), Punta Gorda ($ 139.140), Punta Carretas ($ 127.560) y Pocitos Nuevo ($ 114.545). En cambio, los más baratos son: Manga ($ 12.884 por mes), Nuevo París ($ 13.735) y la zona de Camino Maldonado ($ 14.800).
¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en septiembre? En apartamentos eran: Pocitos (3.011 ofertas), Centro (2.763), Cordón (2.407), Punta Carretas (1.342) y La Blanqueada (1.196). En casas la mayor cantidad de ofertas de alquilar estaba en Carrasco (338 ofertas), seguido de Pocitos (129) y Unión (121).
Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.
Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.
Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.
Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mesa y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.
Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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