¿Cómo evolucionan los valores inmobiliarios en Punta del Este?

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Los dos últimos años habían sido malos para el Real Estate de Punta del Este, pero los últimos datos indican que se podría estar viviendo un reverdecer a partir del renovado interés que genera la ciudad para argentinos de alto poder adquisitivo. Según un relevamiento anual que realiza la consultora especializada argentina Reporte Inmobiliario, los valores volvieron a repuntar en la costa de Maldonado aunque aún no se recuperó el 100% de lo perdido en pandemia. Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, explicó que los precios se habían retraído durante el último año, “pero parecería que la apertura y la crisis económica argentina generaron cierta demanda de usuarios finales que buscan unidades para irse a vivir al balneario uruguayo”. De todos modos, con 27 desarrollos inmobiliarios en etapa de obra o recientemente terminados, estamos en el menor nivel desde que la consultora argentina lleva adelante el estudio (iniciado en 2006), resultando menor a una tercera parte de los 81 desarrollos récord relevados en el año 2013. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿Qué señales ofrece el mercado inmobiliario a partir del último reporte elaborado?

—El valor metro cuadrado promedio se ubica actualmente en los U$$ 4.192, un repunte del 4,95% del precio del valor del metro cuadrado en apartamentos construidos en la zona de Punta del Este. Un relevamiento que abarca desde Punta Ballena a La Barra, que hacemos desde hace 17 años y para el que tomamos en cuenta todo lo que está ofertado en construcción u obras recientemente terminadas, que tienen departamentos nuevos a la venta.
Ese incremento se da después de una baja de 7,6% de 2021, que podría considerarse lógica por pandemia. No se recuperó toda esa baja. De hecho la recuperación de este año iguala los valores a los del año 2019.
Pero, desde el lado del inversor, tengamos en cuenta que ese valor del metro cuadrado es en términos nominales. En términos reales, habiendo una inflación en Estados Unidos más alta que lo habitual, con un valor estable hoy se estaría depreciando esa inversión. De mínima, los precios inmobiliarios deberían aumentar este año un 7% para no perder valor.

—¿El comportamiento de las distintas zonas del balneario fue similar?

—No precisamente. Se retrajeron los desarrollos ubicados en La Brava, más de 5% y los de La Mansa, alrededor de 4,5%. Mientras, los que se ubican en la zona de La Punta, mejoraron su cotización un 7% y en definitiva, son los que tiran el promedio hacia arriba, aunque es la zona donde el valor del metro cuadrado es menor.
Por otra parte, la cantidad de metros ofertada a la venta se mantiene estable con una oferta que se sigue concentrando específicamente en dos corredores, la Mansa y Avenida Roosevelt.

—La menor oferta disponible en apartamentos, que se observa desde 2015, no había sido acompañada por un aumento de los precios hasta lo que se observa este año…

—Sí, veníamos con varios años con menos edificios en oferta, así y todo, los precios bajaron. Probablemente se redujo la cantidad de proyectos porque el mercado no estaba tan dinámico como sí lo estuvo años atrás, hace una década. En otro momento, a menor oferta, una demanda más o menos sostenida podía haber incrementado los precios. No pasó eso.

—¿Y cuáles son las razones que operan detrás de este incremento nominal de este año?

—Como decíamos, los precios han estado estables, con una leve alza ahora en los últimos meses. Mayoritariamente uno tiende a pensar que los argentinos han comenzado a activar un poco la demanda, a partir de lo que ocurrió en pandemia, cuando hubo quienes decidieron mudarse a Punta del Este. Eso puede haber incidido en un cambio del comportamiento de los precios. Mantenimiento de los valores en primera instancia y luego un repunte en los precios por metro cuadrado.
Ese incremento de la demanda del que hablamos, sumado a la decisión que pueden haber tomado muchos argentinos de enviar dólares fuera del país, y en este caso, convertirlos en una inversión inmobiliaria, son elementos que debemos tener en cuenta a la hora de ensayar una explicación sobre los resultados.
Pero el mantenimiento de los precios tampoco es una referencia determinante. En Buenos Aires pasó lo mismo, bajó la venta pero los precios se mantuvieron. Hay un nivel donde no pueden bajar más, porque perforarían los costos, que a su vez crecen constantemente.

—Entre 2021 y 2014, Reporte Inmobiliario registró un promedio de 80 proyectos anuales; este año fueron 27. Aquellas cifras son difíciles de repetir…

—Estamos muy lejos de aquellas cifras récord; ya en 2015 comenzó a bajar el número de proyectos consignados y desde hace unos años se estabilizó por debajo de 30. Difícilmente vuelva aquel dinamismo. Fueron los mejores años desde que nosotros hacemos el relevamiento, pero, en aquel momento también llamaba la atención la cantidad de proyectos que se daban en un solo año. Hasta podía costar encontrarle la explicación. Pero, siempre el mercado inmobiliario de Punta del Este fue un mercado difícil de entender.

—¿A qué se refiere?

—Responde mucho al comprador extranjero, básicamente argentino. Y esto depende mucho de los vaivenes de la economía, de lo que pasa con la cotización del dólar, las devaluaciones. Y además, hay un factor emocional; al argentino de determinado nivel le gusta tener su apartamento en Punta del Este, por lo que a veces, sin ser una gran oportunidad, toma la decisión de adquirir una propiedad. Hay dinámicas que son difíciles de predecir a la hora de pensar el porqué de un empuje tan fuerte de proyectos en aquel momento, que luego derivó en un mercado amesetado, a un nivel bastante por debajo de aquel.

—Por cantidad de metros cuadrados, los últimos años no ofrecen grandes cambios…
—La cantidad de metros cuadrados relevados es muy similar a la de años anteriores, por debajo de los 500 mil metros cuadrados entre obras en marcha y edificios recientemente terminados con apartamentos en oferta.
No han sido años de grandes lanzamientos como tiempo atrás. Hay tres o cuatro proyectos nuevos cada año, que va sustituyendo a aquellos que ya completaron su comercialización o fueron entregados. Así el número se mantiene. Lejos está de aquellos tiempos en que uno andaba por las calles de Punta del Este y se veían anuncios con lanzamientos en todos lados.

—¿Es más rentable hoy tener una propiedad en Punta del Este que en Buenos Aires?

—La rentabilidad es más alta en Montevideo que en Bs. As., si hablamos de una propiedad en alquiler, pero Punta es muy estacional y las unidades tienen costos de mantenimiento muy altos, por lo que no es tan rentable; es por eso que el argentino que decide comprar en Punta lo hace más allá de que sea negocio o no. Es una forma de sacar su capital de Argentina, por interés de vivir allí o el aspecto emocional: quiere vacacionar ahí a cualquier precio.

—Para el argentino dispuesto a invertir en ladrillos fuera de su país, la oportunidad en Miami e incluso en ciudades de España, ¿es una opción más rentable que Punta del Este?

—Sí, Miami o Madrid suelen ser más rentables que Punta, pero no están a media hora en avión y con la posibilidad de llegar en auto. El que prioriza eso es el que compra en Punta. Pero, obviamente que hay público para España o EE.UU. que están eligiendo esas opciones; es por eso que el mercado inmobiliario esteño es muy acotado.

—¿Se mantiene una fuerte presencia de inversores argentinos en los proyectos desarrollados en la costa Este uruguaya?
— Digamos que en el 60-70% de los proyectos hay participación de argentinos entre los inversores y desarrolladores. Generalmente son inversiones combinadas, de las que no tenemos muchos detalles. Pero por cierto al argentino le gusta invertir en Punta del Este, más allá de la coyuntura.

—¿Cómo es el presente para constructoras y desarrolladores en Argentina?

—No les está yendo mal; se han vuelto cautos, arriesgan menos, comercializan en el pozo, levantan la obra con una buena parte del edificio ya vendido. Es un sector al que, aquellos que están activos en el mercado, no les está yendo mal. No hay obras paradas y lo poco que se hace funciona bien. Se tendrían que estar construyendo 20 veces más apartamentos que ahora, pero lo que se hace está sano.